Ob sich eine Ferienwohnung rechnet, entscheiden zwei Zahlen: die Nettomietrendite und die monatliche Rate. Bei der Rendite kosten Auslastung, Verwaltung und Instandhaltung mehr, als die meisten ansetzen. Bei der Finanzierung verlangen Banken für Ferienobjekte in der Regel mehr Eigenkapital als für selbstgenutzte Immobilien. Wer beide Zahlen kennt, weiß früh, ob das Vorhaben trägt.
Gerade wenn du als Stammgast jedes Jahr wiederkommst, liegt der Gedanke nah: Warum nicht gleich eine eigene Ferienwohnung im Harz kaufen? Dieser Artikel übersetzt den Wunsch in zwei Rechnungen – nüchtern, aber ohne dir die Vorfreude zu nehmen.
Sie kann sich lohnen – ein Automatismus ist sie nicht. Ob aus der Ferienwohnung eine tragfähige Kapitalanlage wird, hängt an drei Stellschrauben: der Auslastung über das Jahr, den laufenden Kosten und der Finanzierbarkeit. Der Tagespreis, den du pro Übernachtung erzielst, sagt dagegen erstaunlich wenig aus. Bei Ferienimmobilien entscheidet nicht der Tagespreis über die Rendite, sondern die Auslastung über das gesamte Jahr.
Im Harz kommt ein Standortvorteil dazu: Die Region lebt von zwei Saisons, Wandern und Wintersport. Doch auch das garantiert keine volle Belegung. Deshalb brauchst du vor dem Kauf zwei Rechnungen: die Renditerechnung, die Einnahmen und alle Kosten gegenüberstellt, und die Ratenrechnung, die klärt, welche monatliche Belastung du dauerhaft tragen kannst. Erst wenn beide aufgehen, trägt das Vorhaben.
Du rechnest vom Jahresertrag rückwärts: zuerst die realistischen Einnahmen, dann die laufenden Kosten und schließlich den Vergleich mit dem investierten Kapital. Wichtig ist dabei die saubere Trennung zwischen Brutto- und Nettomietrendite.
Die Bruttomietrendite eignet sich vor allem für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, weil sie laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und nicht weiterberechnete Betriebskosten berücksichtigt.
Für die Nettorendite zählen die Kosten, die tatsächlich beim Eigentümer verbleiben. Dazu können gehören:
Leerstand solltest du nicht zusätzlich als Kosten abziehen, wenn du die Jahreseinnahmen bereits auf Basis realistisch belegter Nächte berechnet hast. Die geringere Auslastung ist dann schon in der Einnahmenseite berücksichtigt.
Häufig wird eine Ferienimmobilie über ein Annuitätendarlehen finanziert. Banken prüfen solche Objekte allerdings teilweise strenger als klassische selbstgenutzte Wohnimmobilien, weil die Vermietungserträge schwanken können und Lage sowie Wiederverkaufsmöglichkeiten stärker ins Gewicht fallen.
Dadurch kann ein höherer Eigenkapitaleinsatz erforderlich sein. Auch der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert – beeinflusst die Konditionen. Welche Anforderungen gelten, hängt vom Objekt, seiner Nutzung, deiner finanziellen Situation und dem jeweiligen Kreditinstitut ab.
Deshalb gilt die Reihenfolge: Erst rechnen, dann finanzieren. Bestimme die tragbare monatliche Rate, bevor du dich auf ein konkretes Objekt festlegst. Mit dem kostenlosen Kreditrechner Immobilie von Baufi24 kannst du Darlehenssumme, Zinsbindung und Tilgung miteinander vergleichen und prüfen, welche monatliche Belastung zu deinem Haushaltsbudget passt.
Für den reinen Kauf einer Ferienwohnung zur Vermietung gibt es in der Regel keine spezielle KfW-Förderung. Energetische Sanierungsmaßnahmen können jedoch abhängig vom Gebäude, von der geplanten Maßnahme und vom jeweiligen Förderprogramm förderfähig sein.
Damit die Ratenrechnung trägt, brauchst du nur wenige, aber ehrliche Angaben:
Mit diesen Angaben siehst du sofort, ob die Rate aus Einnahmen und Budget finanzierbar ist – oder ob du die Kaufpreis-Spanne nach unten korrigierst.
Einiges. Eine Dauervermietung bringt einen festen Mieter und eine planbare Monatsmiete. Die Ferienvermietung lebt von wechselnden Gästen, kurzen Aufenthalten und der Saison – das erhöht die Tagespreise, aber auch Aufwand und Risiko. Die Möblierung ist ein eigener Investitionsposten, die Wohnung muss buchbar, sauber und gepflegt sein, und in der Nebensaison droht Leerstand. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:
| Kriterium | Dauervermietung | Ferienvermietung | Was das für die Rendite bedeutet | |
| Mieteinnahmen pro Nacht bzw. Monat | Feste Monatsmiete | Höhere Tagespreise | Mehr Einnahmen nur bei guter Belegung | |
| Auslastung über das Jahr | Durchgehend belegt | Saisonal schwankend | Leerstand drückt den Jahresertrag | |
| Verwaltungsaufwand | Gering, ein Mieter | Hoch: Wechsel, Kommunikation, Reinigung | Aufwand kostet Zeit oder Geld | |
| Möblierung und Ausstattung | Meist unmöbliert | Komplett eingerichtet | Zusätzlicher Investitionsposten vorab | |
| Instandhaltung und Abnutzung | Normale Abnutzung | Höherer Verschleiß durch Gästewechsel | Größere Rücklage nötig | |
| Bewertung durch die Bank | Planbare Einnahmen, gängige Einstufung | Vorsichtigere Bewertung, niedrigerer Beleihungsauslauf | Mehr Eigenkapital erforderlich | |
| Eigennutzung möglich | Praktisch nicht | Jederzeit blockbar | Flexibel, kostet aber Miettage |
Das Fazit: Die Ferienvermietung erzielt höhere Tagespreise, muss aber Leerstand, Mehraufwand und die vorsichtigere Bankbewertung mittragen.
Der Harz bietet über das gesamte Jahr unterschiedliche Reiseanlässe. Wandern und Naturerlebnisse prägen große Teile der Region, hinzu kommen Kultur- und Städtetourismus sowie Wintersport in geeigneten Höhenlagen. Daraus ergibt sich jedoch nicht automatisch eine gleichmäßige Auslastung.
Orte wie Goslar, Wernigerode oder Thale können von Kultur-, Städte- und Naturtourismus profitieren. In höher gelegenen Wintersportorten wie Braunlage kommt zusätzlich eine ausgeprägte Nachfrage in der Wintersaison hinzu. Für deine Kalkulation ist deshalb die konkrete Mikrolage wichtiger als die allgemeine Bekanntheit des Harzes.
Vor dem Kauf kann eine erste marktbezogene Preiseinschätzung helfen. Bei Baufi24 kannst du die Immobilie bewerten lassen und eine erste Einschätzung dazu erhalten, wie der aufgerufene Preis im Verhältnis zu Lage und Objektmerkmalen einzuordnen ist. Für einen verbindlichen Verkehrswert ist dagegen ein qualifiziertes Gutachten erforderlich.
Beim Kauf fallen Nebenkosten an, die du als eigenen Budgetblock berücksichtigen solltest:
Nach dem Kauf kommen laufende Kosten hinzu:
Steuerliche Fragen können unter anderem Abschreibung, Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Zweitwohnungsteuer und die steuerliche Behandlung einer zeitweisen Eigennutzung betreffen. Gerade bei einer Kombination aus eigener Nutzung und Vermietung können zusätzliche steuerliche Prüfungen erforderlich sein. Solche Fragen solltest du individuell mit einem Steuerberater klären. Außerdem solltest du bei der jeweiligen Gemeinde prüfen, welche Regeln für Ferienvermietungen gelten.
Nirgendwo unterscheiden sich die Angebote so sehr wie bei Ferienimmobilien, denn jedes Institut stuft Objekt, Lage und Einnahmen anders ein. Weil Banken Ferienimmobilien vorsichtiger bewerten als selbstgenutzte Objekte, gehen die Angebote hier besonders weit auseinander – ein Vergleich über 600 Banken wiegt entsprechend schwer. Das einzelne Angebot deiner Hausbank ist deshalb selten der Maßstab. Der bewährte Weg: erst selbst rechnen, dann vergleichen lassen. Vermittler wie Baufi24 greifen auf über 600 Bankpartner zurück und prüfen, welches Institut dein Vorhaben am freundlichsten einstuft. Die Beratung bei Baufi24 ist kostenlos und unverbindlich – online, telefonisch oder vor Ort. Die Finanzierung selbst wird über Baufi24 vermittelt; Baufi24 ist dabei Vermittler, keine Bank. Zusätzliche Orientierung geben das TÜV-Siegel für Preis-Leistung, die Auszeichnung als Top-Vermittler der Zeitschrift €uro und die Kundenbewertungen auf Trustpilot.
So sieht der Weg in der richtigen Reihenfolge aus:
| Schritt | Was du tust | Warum die Reihenfolge zählt | |
| Tragbare Monatsrate bestimmen | Haushaltsrechnung machen und den Kreditrechner von Baufi24 nutzen | Du kennst deine Obergrenze, bevor Emotionen ins Spiel kommen | |
| Kaufpreis-Spanne daraus ableiten | Rate in Darlehenssumme übersetzen und Eigenkapital addieren | Die Suche startet im realistischen Korridor | |
| Objekte im Zielkorridor suchen | Lage, Zustand und Vermietbarkeit prüfen | Du vergleichst nur, was du dir leisten kannst | |
| Einnahmen und laufende Kosten realistisch schätzen | Auslastung konservativ ansetzen, alle Posten listen | Die Rechnung trägt auch in der Nebensaison | |
| Nettorendite prüfen | Jahresüberschuss dem Gesamtkapital gegenüberstellen | Erst jetzt zeigt sich, ob sich das Objekt lohnt | |
| Bankangebote vergleichen | Mehrere Institute gegenüberstellen | Gerade Ferienobjekte bewerten Banken sehr unterschiedlich | |
| Finanzierung abschließen | Angebot wählen und Unterlagen einreichen | Du unterschreibst mit geprüften Zahlen |
Wer so vorgeht, kauft nicht das schönste Objekt, sondern das am besten finanzierbare – und das ist am Ende das rentablere.
Am besten trägt sich die Ferienwohnung, wenn du sie selbst nutzt und in der übrigen Zeit vermietest: Du kombinierst eigene Urlaubsfreiheit mit Einnahmen, die die laufenden Kosten abfedern. Auch als reine Kapitalanlage kann das Modell funktionieren – wenn Auslastung, Kosten und Rate sauber kalkuliert sind und du Rücklagen für schwächere Phasen hast. Wer dagegen vor allem aus Verliebtheit in den Harz kauft, sollte die Emotion kurz parken und die beiden Rechnungen machen: Gehen Rendite und Rate auf, darf das Herz wieder mitentscheiden. Mit geprüften Zahlen – etwa aus dem Kreditrechner von Baufi24 – wird aus dem Urlaubsgefühl eine solide Entscheidung.
Sie kann sich lohnen, wenn Auslastung, laufende Kosten, Kaufpreis und Finanzierung zusammenpassen. Für die Beurteilung sind insbesondere die Nettomietrendite und die dauerhaft tragbare monatliche Belastung relevant.
Das hängt von Objekt, Bank und persönlicher Bonität ab. Bei Ferienimmobilien verlangen Kreditinstitute häufig einen höheren Eigenkapitalanteil als bei klassischen selbstgenutzten Wohnimmobilien. Sinnvoll ist es zudem, die Kaufnebenkosten möglichst aus eigenen Mitteln abzudecken.
Die Einnahmen können saisonal schwanken, und Banken berücksichtigen unter anderem Lage, Wiederverkaufsmöglichkeiten und Nutzungskonzept. Dadurch kann die Risikobewertung strenger ausfallen.
Die monatliche Rate hängt insbesondere von Darlehenssumme, Sollzins und Tilgung ab. Mit dem Kreditrechner von Baufi24 kannst du verschiedene Finanzierungsvarianten durchspielen und die daraus resultierende monatliche Belastung vergleichen.
Die Bruttomietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei der Nettomietrendite werden zusätzlich laufende Eigentümerkosten berücksichtigt und in der Regel auch die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme einbezogen.
Ja. Die Eigennutzung reduziert allerdings die Zahl der vermietbaren Nächte und damit den möglichen Mietumsatz. Zusätzlich können sich steuerliche Auswirkungen ergeben.
Dazu können nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Reinigung, Versicherungen und Vermarktungskosten gehören. Welche Kosten tatsächlich beim Eigentümer verbleiben, hängt vom jeweiligen Vermietungsmodell ab.
Typischerweise fallen Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzukommen kann eine Maklerprovision.
Da Banken Ferienimmobilien unterschiedlich bewerten können, ist ein Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote sinnvoll. Baufi24 vermittelt nach eigenen Angaben Finanzierungen über mehr als 600 Finanzierungspartner und kann verschiedene Angebote für das konkrete Vorhaben gegenüberstellen.
